植德诉记 | 关于无法上市交易的“央产房”价值司法评估问题

作者：刘尊思 杨润

本文共计3100字，阅读需约8分钟

题记

Preface

植德诉记是植德争议解决部出品的系列专业文章。

通过借鉴英美法学专业中倡导的“IRAC”分析方法，对司法案例进行分析研究，以内容简洁、结论明确、指导实践为要旨，同时结合我们在办理具体争议案件时对争议解决策略、法律适用等方面的研究心得，讲求格物致知。

期待通过植德诉记与大家分享进一寸有一寸的欢喜。

问题的提出

为便于表述，本文所称“央产房”特指“中央在京单位已购公有住房”。根据《国务院机关事务管理局、中共中央直属机关事务管理局关于印发中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法的通知》（以下简称“《央产房出售办法》”）的规定，部分央产房是无法上市交易的。相关央产房由于不符合上市交易条件，无法交易，没有市场价值，部分观点亦认为无法对其市场价值进行评估。然而，在司法实践中，如涉及到央产房的遗产继承与分割、离婚房产分割、央产房的买卖纠纷等，当一方当事人主张房屋产权并向对方支付补偿款或在房屋买卖纠纷中要求赔偿损失时，法官难以确认补偿款或赔偿款的金额，但又不得“拒绝裁判”，如何妥善处理无法上市交易的央产房的司法评估及相关争议的责任划分问题，则成了司法实践中亟待解决的问题。如在相关案件中不能上市交易的央产房无法进行司法评估，则案件纠纷可能会难以妥善解决。

简要回答

依据评估规范，不能上市交易的央产房无法评估该房屋的市场价值，但并非完全无法进行司法评估。司法评估的目的是在于确定房屋的价值，以作为裁判的参考基础。根据司法实践中的案例，依据评估鉴定申请人的申请，评估机构有不同的处理方式，一种是对房屋的居住使用权出租收益的使用权价值进行评估；一种是参照同等条件可正常上市交易（假设限制条件为可以上市交易情况下）的房屋出具市场价格的参考值/咨询报告。基于无法上市交易的央产房的特殊性，有的评估机构不会出具评估报告，而是出具房屋咨询报告、估价咨询意见、参考值意见等。但这足以为案件处理的处理和裁判提供参考基础，有利于帮助法官进行裁判和妥善解决纠纷。

案件事实

2004年6月，A与B签署了《房屋转让协议》，约定A将位于北京市朝阳区的某房屋出售给B，购房款分两次支付。该房屋在办理产权证时，由A负责一次性将房产证办到B的女儿名下，不收取费用，直至办妥。

该协议签订后，A将房屋钥匙交给B，B的女儿随即办理了入住，并于2005年3月底前依约向A付清全部购房款。自入住后，B多次催促A办理房屋过户手续，但A以各种理由推脱，并未办理。2014年案外人C向法院提起诉讼，要求该房屋实际居住人B的女儿腾房，B方得知，该房屋已经登记在C名下，而A并非该房屋的实际产权人。由于C已经取得房屋产权证，法院支持了C腾房的请求。后B提起诉讼，要求解除与A之间的《房屋转让协议》并要求赔偿损失，在诉讼过程中，B得知案涉房屋是无法上市交易的央产房。

简要分析

（一）央产房的主管部门及上市限制

根据《央产房出售办法》第四条的规定，国务院机关事务管理局（以下简称“国管局”）和中共中央直属机关事务管理局（以下简称“中直管理局”）是中央在京单位已购公房上市出售的主管部门，国管局和中直管理局成立在京中央和国家机关住房交易办公室负责为中央在京单位已购公房上市出售提供住房档案等信息服务和政策咨询，监管交易活动，收集、记录交易结果并向原产权单位及职工所在单位反馈。

根据《央产房出售办法》第八条的规定，目前有以下几类央产房不能上市：（1）不可出售的住房，但是已经向职工出售的；（2）涉及国家安全、保密的特殊部门的住房，如党政机关、科研部门及大专院校等单位在机关办公、教学、科研区内的住房，产权单位认为不宜公开上市出售的；（3）超标未处理住房；（4）法律、法规规定的其它不得上市出售的已购公房或与原产权单位有特殊约定的已购公房（规定住满五年内容的除外）。其他的央产房经过“央产上市审批”后可以上市交易，办理过户转让后不再受此限制。

（二）无法上市交易央产房的司法评估

对于无法上市交易央产房的司法评估，不同案件中法院、评估机构的处理方式不尽相同。

实践中，部分评估机构认为，无法上市交易的央产房不能在公开市场下进行交易，无法获取类似房地产交易数据，无法进行评估。例如北京市西城区人民法院（2020）京0102民初18877号、北京市第一中级人民法院（2020）京01民终6326号、北京市第二中级人民法院（2018）京02民终2934号、北京市第一中级人民法院（2020）京01民终3792号、北京市第二中级人民法院（2015）二中民终字第12168号、北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初62934号、北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初18426号等案例。

实践中，也有部分评估机构直接对无法上市的央产房作出估价报告，或分别对房屋的市场价值和居住使用权出租收益的使用权价值进行评估，或参照同等条件可正常上市交易的房屋出具市场价格的参考值，或设定在可以上市交易情况下对市场价值进行评估。例如北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初29115号、北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第10289号、北京市东城区人民法院（2021）京0101民初13714号、北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第43030号、北京市第一中级人民法院（2014）一中民终字第09496号、北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初33860号、北京市第二中级人民法院（2018）京02民终11848号、北京市第一中级人民法院（2019）京01民终4880号、北京市西城区人民法院（2012）西民初字第11118号等案例。

在笔者所处理的一起案件中，人民法院也是依法通过摇号的方式选取了评估机构对房屋进行评估，在评估过程中，经评估机构向在京中央和国家机关住房交易中心核实，案涉房屋为无法上市交易的央产房，无法对房屋的价值进行鉴定，于是进行了退档。如本案房屋无法进行评估，则主张房屋差价损失的索赔将会面临困境，在此情形下，笔者对央产房评估的相关案例进行了系统检索，并将检索报告提供给法官，经过与法官的沟通，法官最终同意再次摇号进行评估鉴定。笔者基于假设案涉房屋可以上市交易的前提下，再次申请人民法院依法委托评估机构对案涉房屋的市场价值进行评估，并明确如评估机构无法出具评估报告，则申请对案涉房屋参照同等条件可正常上市交易的房屋，出具市场价格的参考值意见或咨询报告。后评估机构采用了比较法、成本法的评估方法，出具了《房地产估价咨询报告》，并按估价结果的3%扣除估价对象上市需补缴的土地出让金。《房地产估价咨询报告》的出具为案件的索赔打下了基础，评估机构在其报告中也明确了报告的使用限制，“估价结果仅为人民法院审理案件提供参考依据，不是估价对象变现可实现的成交价格，也不应当被视为对估价对象变现成交价格的保证。”

思考与总结

无法上市交易的央产房并非完全不能进行司法评估，实践中由于不同的评估机构的处理方式不同或者不同的申请人在申请时请求评估的事项不同，导致对无法上市交易的央产房会出现不同的评估结果。作为案件代理人，对于无法上市交易的央产房，应充分检索并考察实践中法院及评估机构处理的基本情况，适当地调整和完善申请事项，以便能够顺利完成对无法上市交易的央产房价值的评估。作为处理案件的法院，也应当慎重处理涉及无法上市交易的央产房的纠纷，避免因无法评估市场价值便简单地驳回当事人的诉讼请求，这样不利于实质性的解决纠纷、化解矛盾。人民法院可以考虑通过参照同等条件可正常上市交易的房屋进行评估，或者对租金使用价值等进行评估的替代性方案完成对无法上市交易的央产房的评估，防止程序空转，真正做到司法为民。

[1]第八条 凡属超标而未经处理的住房，须经原产权单位按规定超标处理后方可上市出售；按房改政策规定属不可售住房但已向职工出售的，不得上市出售。

涉及国家安全、保密的特殊部门的住房，党政机关、科研部门及大专院校等单位在机关办公、教学、科研区内的住房，原产权单位认为不宜公开上市出售的，应报交易办公室备案，并在职工住房档案中注记。该类住房可按规定向原产权单位腾退，也可在原产权单位职工范围内进行交易。

法律、法规规定的其它不得上市出售的已购公房或与原产权单位有特殊约定的已购公房（规定住满五年内容的除外），应按法律、法规规定或与原产权单位的约定执行。

往期回顾：

向下滑动阅览

1.《植德诉记 | 案例篇1：破产重整程序中的担保权恢复行使》2.《植德诉记 | 案例篇2：有限责任公司作出股东出资义务加速到期的股东会决议是否适用资本多数决规则？》3.《植德诉记 | 案例篇3：公司解散案件中认定“公司经营管理发生严重困难”可以考虑哪些因素？》4.《植德诉记 | 案例篇4：可否仅因公司存在向公司股东转移资产的行为就认定公司与股东存在人格混同？》5.《植德诉记 | 案例篇5：当缺乏源程序比对，如何认定被诉软件构成实质性相似？》6.《植德诉记 | 案例篇6：执行程序中能否追加出资期限尚未届满的公司股东为被执行人？（一）》7.《植德诉记 | 案例篇7：持续、批量、恶意抢注商标行为的司法救济途径》8.《植德诉记 | 案例篇8：股权让与担保的担保人是否有权确认其具有股东资格？》9.《植德诉记 | 案例篇9：代位权诉讼执行终本的，债权人可否就未实际获得清偿的债权另行向债务人主张权利？》10.《植德诉记 | 案例篇10：隐名股东请求确认股东资格是否适用诉讼时效？》
11.《植德诉记 | 案例篇11：关联交易违反《公司法》第二十一条是否导致交易无效？》12.《植德诉记| 案例篇12：信息网络传播权纠纷中，被侵权人所在地法院能否享有管辖权？》13.《植德诉记 | 案例篇13：动产动态质押中如何认定监管人实际控制质物？》14.《植德诉记 | 案例篇14：动产动态质押中监管人违反质押监管协议的损害赔偿范围应如何计算？》
15.《植德诉记 | 案例篇15：隐名股东享有的民事权益能否排除法院的强制执行？》16.《植德诉记 | 案例篇16：企业解散及强制清算案件实务要点（三）——股东申请公司强制清算是否应当提交公司财务账册？》17.《植德诉记 | 案例篇17：合伙型私募基金投资人可否通过解除合伙协议实现退出？》18.《植德诉记 | 案例篇18：债权人撤销权诉讼胜诉后，相对人履行生效判决确定的义务时是否需要通知债权人？》19.《植德诉记 | 案例篇19：资管计划未清算前，能否认为投资者损失已经确定？》20.《植德诉记 | 案例篇20：企业解散及强制清算案件实务要点（四）——股权被司法冻结后，股东还能否申请解散公司？》
21.《植德诉记 | 案例篇21：破产申请受理前一年内，债务人对他人债务提供财产担保的，管理人能否进行撤销？》22.《植德诉记 | 案例篇22：公司股东能否以其对公司享有的债权抵销出资义务？》23.《植德诉记 | 案例篇23：投资人与控股股东约定公司上市后以转让发行人股东公司的股权之方式间接实现回购目的的交易条款是否有效？》
24.《植德诉记 | 案例篇24：母公司股东可否就子公司高管损害公司利益的行为代表子公司提起股东代表诉讼？》
25.《植德诉记 | 案例篇25：企业破产案件实务要点（一）——异议债权人是否可以在十五日期间届满后提起破产债权确认之诉？》26.《植德诉记 | 案例篇26：违规减资的股东能否被追加为被执行人？》
27.《植德诉记 | 基金管理人未按照资产委托人的操作指令进行股票减持，是否违反信义义务？》28.《植德诉记 | 凭资管计划份额收益权能否对抗针对份额本身的执行措施？》
29.《植德诉记 | 企业破产案件实务要点（二）借新还旧中设立的财产担保，管理人是否有权撤销？》

植德争议解决

植德争议解决律师具有复合背景及工作经历，多位合伙人曾于法院、检察院任职多年，擅于结合司法、监管、商业及法律思维进行案件分析与规划，从客户整体利益出发提供综合解决方案，尤其擅长疑难复杂纠纷案件。植德争议解决业务以商业客户为主要服务对象，服务范围广泛涵盖金融资管、资本市场、投融资并购、房地产、企业日常经营争议等商事纠纷、民事纠纷、刑事风险防控及辩护、行政复议及诉讼等。 
植德律师代理过大量诉讼及仲裁案件，经常活跃在各级人民法院及国内外商事仲裁院，在跨境仲裁领域亦具有丰富经验。与非诉讼业务部门的紧密配合使得植德争议解决律师能始终站在行业前沿、具备宏观视角，并凭借高超的庭审实力和强大的谈判能力，力求使客户的核心诉求得以圆满实现。

作者介绍

合伙人 刘尊思

业务领域：争议解决、银行与金融、不动产与基础设施

010-56500976

[e-mail]

杨润

业务领域：争议解决、银行与金融、不动产与基础设施

010-56500900

[e-mail]

声明

以上所刊登的文章仅代表作者本人观点，不得视为植德律师事务所或其律师出具的正式法律意见或建议。如需转载或引用该等文章的任何内容，请注明出处。未经本所书面同意，不得转载或使用该等文章中包含的任何图片或影像。如您有意就相关议题进一步交流或探讨，欢迎与本所联系。